Rapport d'activité du
Rassemblement
pour une politique sociale
du logement

Année 2006–2007

Marché du Logement : la crise continue
En 2006-2007, la crise du logement reste très présente, tant au niveau fédéral qu'au niveau cantonal, sans qu'une issue à court terme ne se dessine.
Ainsi, le taux de logements vacants à Genève reste à des niveaux historiquement bas, le taux de vacance pour 2006 retombant à 0,14%.
Comme l’année précédente, la pénurie de logements se manifeste dans d'autres régions de Suisse (taux de vacance suisse : 1,06% au 1er juin 2006), mais Genève détient encore une fois le record absolu en matière de tension sur le marché du logement.
Comme nous l’avons déjà identifié, cette pénurie est clairement le résultat de deux phénomènes connus, à savoir d'une part l'accroissement soutenu de la population résidente, pendant 6 ans, et d’autre part la diminution de la production de logements. En 2004 on a constaté un ralentissement de la croissance de la population, ralentissement confirmé en 2005 mais infirmé en 2006 où le solde migratoire s’élève à nouveau au niveau de 2004, soit 4’324 habitants supplémentaires. 
Par contre, le nombre de nouveaux logements construits reste insuffisant et, en conséquence, le parc global de logements l’est également.
La croissance du parc immobilier reste en outre inférieure au nombre de logements produits en raison des opérations « démolition-reconstruction », de regroupement d'appartements ou encore en raison de changements d'affectation en surfaces commerciales.
Deuxièmement, le nombre de logements subventionnés continue dramatiquement à baisser. La proportion de logements subventionnés représentait au plus fort 21% du parc immobilier et, au 31 décembre 2005, 10,40% (soit 22'137 logements).
Les conséquences de cette pénurie de logement et singulièrement de la pénurie de logements économiques, sociaux ou d’utilité publique restent extrêmement sévères pour les locataires et particulièrement les locataires à revenu modeste. 
D'une part, les loyers genevois continuent à augmenter (+1,8%), mais pour la première fois depuis longtemps, moins vite que le reste de la Suisse (+2%). L'augmentation des loyers ne concerne pas seulement les nouveaux baux, où elle est particulièrement spectaculaire (+14,8%), mais également les baux en cours, les locataires acceptant toujours plus les augmentations de peur de se retrouver sans logement. La pratique du congé dit « économique », c’est-à-dire donné pour obtenir un meilleur loyer, trouve toujours plus d’adepte au sein de régisseurs. 
Certains régisseurs développent également la pratique du contrat de durée déterminée : le bail est conclu pour une année, non renouvelable, et si le locataire fait valoir son droit à la contestation du loyer initial, le régisseur ne lui proposera pas un nouveau contrat après cette première période. Un régisseur justifiait cette pratique « pour les mêmes raisons que l’on fait des contrat de travail de durée déterminée lorsque le chômage est élevé » (sic !).
La charge locative est donc toujours plus lourde pour le budget des locataires genevois.
Enfin, la demande de logements économiques/sociaux, auprès de l'Office Cantonal du Logement et des Fondations Immobilières de Droit Public, augmente de manière constante pour atteindre au 30 avril 2006, 3'988 demandeurs inscrits.
Le RPSL, dans la perspective de débloquer la situation sous l'angle de la production de logements, avait participé au groupe de travail destiné à l'analyse fine des projets bloqués à Genève, était intervenu au Grand Conseil ou auprès du Conseil d'Etat pour exprimer sa préoccupation et souligner à nouveau la nécessité et l'urgence de viser concrètement :
-	à une politique active d'acquisition foncière en disposant de moyens financiers suffisants, permettant une maîtrise du développement des projets de logements, notamment dans les cadres des Périmètres d'Aménagement Concertés (ci-après : PAC) ;
-	à utiliser nettement plus souvent le droit de préemption et le droit d'expropriation ;
-	à des expropriations sélectives de terrains dans des secteurs où des autorisations de construire sont en force ;
-	au maintien de positions cantonales fermes sur le taux d'utilisation du sol dans les zones à construire, tout particulièrement en zone de développement ;
-	à mettre en œuvre une réflexion sur le déclassement parallèle des zones villas et des zones réservées par plan directeur cantonal en zone agricole, vu les difficultés existantes dans la zone villas.
A notre regret, comme cela a été discuté lors de nos comités mensuels, nos demandes n'ont malheureusement pas reçu l'écho espéré. Néanmoins, il semblerait que la maîtrise du foncier apparaisse toujours plus comme un outil indispensable de la politique du logement. Cette évolution du discours politique des autorités est à souligner même si il n’est pas encore suivi d’actes ou de décisions concrètes.
Les différents acteurs politiques et institutionnels semblent aujourd’hui unanimes sur un point : les outils antérieurs ne sont plus adéquats et il s’agit aujourd’hui de trouver une nouvelle solution en matière de logement. C’est dans cet esprit que le nouveau Gouvernement en place a mis sur pied un Groupe de travail composé des différents partenaires sociaux et qui a commencé ses travaux en mai 2006. Le RPSL y a pris évidemment une part active.
Compte tenu des débats surgis dans les Communes, force est de constater qu’elles restent souvent le lieu où s’expriment les blocages et les autorités sont parfois moins ouvertes à remettre en cause leurs problèmes locaux, probablement en raison d’attente de réforme de la péréquation qui reste toujours sans réponse concrète.
Le RPSL entend rappeler que les enjeux de la planification du territoire et de la production de logements sont avant tout des enjeux cantonaux, discours que les communes ont parfois des difficultés à soutenir. La politique en matière de planification du territoire et de la production de logements, selon le cadre légal, relève manifestement de la compétence cantonale et doit le rester.
Malheureusement, fréquemment, le positionnement des Communes sur la question de l'urbanisme s'est fait plus sur des positions non conformes au plan directeur cantonal (refus de densification, réduction du taux, refus de déclassement, demande de reclassements, etc.), en rejet de la politique cantonale et en soutien d'intérêts et de particularismes locaux.
Cette stratégie de certaines Communes participe à freiner encore la production de logements locatifs et surtout de logements locatifs économiques/sociaux répondant aux besoins prépondérants de la population.
Périmètres d'aménagement concerté et densification
En 2005-2006, le RPSL a été présent tant au niveau de la Commission d'Urbanisme que dans les Commissions de suivi des périmètres d'aménagement concertés (PAC) par l'engagement de qualité de ses délégués.
Lors des séances et des groupes de travail des divers PAC, le RPSL a eu l'occasion de rappeler la nécessité de clairement définir les taux d'occupation du sol et de résister aux demandes des divers milieux et des Communes de les réduire.
Pour ce faire, le RPSL estime indispensable de clarifier dans chaque périmètre d'aménagement concerté quel est le taux d'occupation du sol qui n'est pas négociable. Cela évite tant le sentiment que tout est négociable que les attentes déçues.
Le RPSL a également exprimé la nécessité de procéder à un travail pédagogique sur les formes des quartiers, notamment sur la question des gabarits des immeubles, qui reste un sujet éminemment sensible, emprunt d'a priori et de préjugés, notamment en ce qui concerne la hauteur des immeubles.
En 2006, la majorité des travaux de ces PAC étaient en voie d’aboutir.
Malgré des taux d’occupation souvent revus à la baisse, un certain nombre de ces PAC ont vu leur processus avancer de manière significative (PAC Mon Idée – Les Communaux d’Ambilly).
Réduction du parc des logements sociaux et absence de solutions du Grand Conseil
Comme indiqué plus haut, la diminution du stock de logements subventionnés est un phénomène socialement préoccupant. La perte de plus de 18'000 unités de logements subventionnés en 22 ans continue inexorablement. Aujourd'hui, la proportion de logements subventionnés (HBM, HCM et HM) est inférieure à 11% du parc des logements locatifs genevois alors qu'elle avait atteint 21% au plus fort de la production.
Cette érosion du parc immobilier, destiné à la classe moyenne et à revenu modeste, se poursuivra encore ces prochaines années, dès lors que le nombre de logements sortant du régime de la Loi Générale sur le Logement (ci-après LGL) est nettement plus important que le nombre de nouveaux logements subventionnés produits.
Force est aujourd’hui de constater que le système mis en place par la LGL ne répond plus que partiellement aux besoins de la partie la plus fragile de la population.
En effet, le phénomène d'accroissement global et progressif de pouvoir d'achat des classes populaires et des classes moyennes n'est plus d'actualité et l'augmentation croissante des loyers selon le système de subventionnement de la LGL entraîne une charge de plus en plus lourde sur les loyers des ménages. En effet, en 2005-2006, l’augmentation des loyers de logements subventionnés était de 1.9%, ce qui n’est clairement pas compensé par les salaires.
Le RPSL a dans ce contexte soutenu, dès 2002, la création d'un socle de Logements Locatifs Sociaux Pérennes (LLSP) lancée par le DAEL et devant servir de solution de remplacement. L'existence d'un socle de logements économiques et sociaux, destinés à une population ne trouvant pas de logement sur le marché libre et attribué en respectant tant un taux d'occupation qu'un taux d'effort, permettait de répondre de manière adéquate à la problématique sociale et économique actuelle. 
Malheureusement, le projet de Loi sur les Logements Locatifs Economiques Pérennes (LLEP), rendu public en automne 2004, n’a pas suscité l’enthousiasme espéré, quels que soient les milieux concernés. La difficulté de trouver une majorité politique autour de ce projet a été telle que le Département a été sommé de revoir sa copie. La Commission du logement n’a pas encore repris ses travaux sur les LLEP et ne les reprendra pas dans l’immédiat.
En effet, comme souligné plus haut, le nouveau gouvernement, et pour lui le nouveau Département des Constructions et des Technologies de l’Information (DCTI), désire préalablement rechercher un modèle dans un groupe de travail ad hoc avant de revenir devant le Parlement.
Il s’agit alors pour le RPSL, mais également pour l’ensemble des acteurs dans le domaine du logement, de réfléchir à d’autres voies pour sortir rapidement de la crise. 
Pouvoir judiciaire
Au cours de l'année écoulée, dans l'esprit de concertation des partenaires sociaux qui ont toujours animé la présidence de la Commission de Conciliation en Matière de Baux et Loyers, Monsieur Jean MIRIMANOFF a continué à organiser des rencontres « tripartites » avec des représentants du RPSL et des milieux immobiliers.
Cela dit, il convient de relever que la Juridiction des Baux et Loyers a connu une activité intense.
Les causes se sont inscrites comme ceci :
	2001	2002	2003	2004	2005	
Solde début	2'367	2'262	1'808	2’072	2’470	
entrées	5'546	5'199	5'326	5’156	4’917	
TOTAL	7'913	7'461	7'134	7’230	7’387	
Sorties	5'651	5'653	5'062	4’792	4’814	
Solde fin	2'262	1'808	2'072	2’436	2’573	

	2001	2002	2003	2004	2005	
Contestation de congé par le locataire	961	1'173	1'061	1’043	1’126	
Fixation du loyer	1'761	1'406	1'462	1’441	1’193	
Validation de consignation	270	208	187	157	191	
Divers	1'013	829	692	717	831	
Evacuation pour défaut de paiement du loyer	1'409	1'478	1'759	1’715	1’500	
Requête amiable	132	105	165	85	76	

Les chiffres pour 2006 n’ont pas encore été communiqués. Il faut savoir que la CCMBL a eu de gros problèmes de personnel dans la 2ème moitié de l’année 2006 et au début de l’année 2007. Elle a également subit de plein fouet les restrictions liées au budget de l’Etat et au remplacement des personnes optant pour le PLEND. 
Cet important sous-effectif a conduit la CCMBL à convoquer les affaires courantes avec plusieurs mois de retard (environ 5 mois pour 2-3 en temps normal) ainsi que des retards dans la saisie des dossiers. Afin de trouver une solution, le Président de la CCMBL a proposé des mesures de réformes du fonctionnement de la Commission, que les représentant-e-s des locataires ont refusées, jugeant que celles-ci mettaient à mal les droits des locataires, au corps défendant du Président.
Finalement, les milieux intéressés ont attiré l’attention des autorités, notamment la Secrétaire générale par le biais d’une Interpellation urgente au Grand Conseil et des solutions temporaires en termes de personnel ont pu être trouvées.
Un travail avait été amorcé par la Commission de conciliation en partenariat avec les milieux intéressés (Le RPSL, l’ASLOCA, la CGI et CGI-Conseil) afin de réfléchir à des propositions visant à améliorer le fonctionnement de la Commission et de rationaliser ses procédures. Ces propositions semblent en l’Etat stagner au niveau du Conseil d’Etat.
Par ailleurs, le Secrétariat du RPSL désire maintenir ses contacts avec les assesseurs locataires aux divers niveaux de la Juridiction des Baux et Loyers, mais souvent le temps manque pour ces rencontres. Une séance à l’automne 2006 a pu avoir lieu à la grande satisfaction tant des juges assesseurs, des avocats de l’ASLOCA qui ont aimablement participé à cette séance et des membres du Comité du RPSL.
L’envoi de la jurisprudence pertinente devrait être amplifiée, il s’agit de trouver un rythme qui correspondent aux moyens du secrétariat ainsi qu’à la demande des juges assesseur-e-s (résumés, chroniques, par e-mail  ?).
Droit des locataires - enjeux politiques
L'année 2006 a été marquée par les travaux du Groupe de Concertation Logement mis en place par le Conseil d’Etat, mais néanmoins une votation concernant la question de la défense des droits des locataires, soit l’Initiative 120 qui après de multiples périples judiciaires a finalement été proposée au peuple le 24 septembre 2006. Ella a été acceptée par une confortable majorité à la grande satisfaction du RPSL qui s’est investie dans la campagne aux côtés de l’ASLOCA.
Concernant le Projet de loi sur la surélévation des immeubles voté par la majorité du parlement au tout début de l’année 2006, le référendum lancé par un front large de défense du patrimoine et des locataires a abouti début avril 2006. Le RPSL a participé activement au comité référendaire par le biais de plusieurs membres de son Comité et a assuré la tenue d’un stand de récolte de signatures. La négociation en cours entre les initiants et des représentants du comité référendaire afin d’envisager un retrait de ce projet et le dépôt de modifications législatives plus consensuelles n’a pas encore donné de résultats officiels même si les informations semblent aller vers la voie d’un accord.
L’avenir des logements économiques pérennes, du système visant à remplacer le système HLM, ainsi que de multiples grandes questions liées à la relance de la construction, donc à l’aménagement, aux relations état-communes, et à d’autres sujets tellement épineux ont être traités dans le Groupe de Concertation Logement institué par le Conseil d’Etat. 
La première séance a eu lieu le 2 mai 2006 et le RPSL a désigné deux représentant-e-s ainsi qu’une suppléante lors de son assemblée des délégués annuelle du 25 avril 2006. En outre, le suivi instauré par le RPSL a été très présent puisque chaque semaine à l’exception des semaines de comité, le groupe de travail du RPSL s’est réuni de 18h15 à 20h pour débattre des propositions du GCL jusqu’en juillet 2006.
Dans le cadre de ces travaux, le RPSL a produit plusieurs textes et propositions qui n’ont malheureusement pas tous trouvé d’écho auprès du GCL. Néanmoins, des principes fondamentaux pour le RPSL ont pu être acceptés comme :
-	La constitution d’un parc pérenne de logements d’utilité publique à hauteur de 15% du parc de logements à 10 ans et de 20% comme objectif à long terme, essentiellement en mains publiques.
-	La distinction entre la zone de fond villa et la zone de fond agricole quant au potentiel à bâtir qu’elles représentent.
-	L’introduction de la mixité comme principe à atteindre et l’obligation de construire dans tout périmètre à déclasser un minimum de logement d’utilité publique.
-	La prise en compte de l’importance des coopératives.
-	La prise en compte de l’importance du droit de superficie comme instrument de la politique foncière et de l’aménagement de l’Etat.
-	Le déclassement de la zone agricole systématiquement en zone de développement.
-	Un crédit de financement de 30 millions par an pour réaliser ces ambitions.
La grande contrepartie concédée a été les proportions des différents types de logements construits en zone de développement. Cette concession a conduit l’ASLOCA à refuser le compromis trouvé.
Un retour régulier a été effectué aux membres du Comité, qui ont finalement majoritairement donné leur accord aux résultats du GCL. Ce résultat s’est concrétisé par la signature d’un « Protocole d’Accord » prévoyant les grandes lignes de la politique du logement que le Conseil d’Etat a décidé de mettre en œuvre.
Il est évident que ce Protocole d’Accord est un compromis. L’essentiel de sa force réside dans l’adhésion des différents milieux à ce texte pour relancer la construction dans le canton de Genève. Le RPSL sait qu’il s’agira de juger cet instrument sur son efficacité et non sur ses intentions. Il sera donc particulièrement actif dans le groupe de suivi prévu par l’accord et dont la première séance est appointée au 30 avril 2007.
Au début de l’année 2007, le Conseil d’Etat a présenté un Projet de loi visant à concrétiser le Protocole d’Accord. La Commission du Logement du Grand Conseil a terminé ses travaux ce mois et ce projet sera bientôt soumis pour approbation au Grand Conseil.
Relations entre partenaires sociaux
Traditionnellement, le RPSL rencontrait régulièrement les représentants de la Société des Régisseurs, de la CGI, pour régler des problèmes pratiques ayant trait aux rapports locatifs. Ces rencontres constituaient, pour le RPSL, l'occasion de tenter d'éviter que des pratiques fâcheuses ne s'installent. De leur côté, les professionnels de l'immobilier pouvaient parfois convaincre les milieux des locataires de la nécessité de modifier les règles du jeu.
Aujourd'hui quelques contacts ont été repris, après plusieurs années de quasi rupture, entre les milieux immobiliers et les milieux des locataires, d’abord à l'occasion des rencontres organisées par le Président de la Commission de Conciliation en Matière de Baux et Loyers, puis également dans le cadre de rencontres « bilatérales ».
Force est de constater que le dialogue, si il a repris, n’est pas encore très fructueux. Les terrains d’entente semblent beaucoup plus accessibles sur les questions d’aménagement et d’urbanisme que sur les questions des relations de strict droit du bail et des rapports entre les bailleurs et les locataires.
Le débat fédéral sur le nouveau droit du bail conduit ces questions à être débattues plutôt dans les instances nationales, alors qu’au niveau genevois la préoccupation principale se porte plutôt sur la question de la pénurie genevoise et de ses conséquences dans le cadre du droit existant. Cette configuration amène naturellement les échanges à se porter plus sur les questions d’aménagement, d’urbanisme et de construction.
C’est le lieu de relever que le RPSL a accepté d’unir ses forces à un Comité créé par les milieux immobiliers concernant la votation communale sur le quartier du Mervelet, le PLQ contesté ayant été également accepté à une large majorité.
Ces rencontres se sont essentiellement poursuivies dans le cadre du Groupe de Concertation Logement.
Remerciements
La Secrétaire générale ne saurait terminer ce rapport sans remercier toutes celles et ceux qui ont contribué à l'activité de l'année écoulée et permis une continuité revigorée de l’activité du RPSL.
Tout d'abord, nous tenons à remercier Madame Karine THABUIS, qui a assumé la charge du Secrétariat administratif de mars 2004 à fin février 2007. Sa compétence, son énergie, sa rapidité d’exécution ont été autant d’atouts essentiels pour le RPSL. Assistante dévouée et intègre, elle a su se montrer indispensable au bon fonctionnement du Secrétariat. Le travail accompli cette année n’aurait pas pu être possible sans son engagement. C’est avec beaucoup de regret que le RPSL a pris acte de sa démission et la Secrétaire générale se permet de lui souhaiter le meilleur pour sa carrière professionnelle tout en la remerciant de sa disponibilité pour des aides ponctuelles.
Nous tenons également à remercier Céline BUGNON, nouvelle secrétaire administrative depuis mars 2007, qui a repris les rênes de l’administration avec compétence et sérieux. Nous ne doutons pas qu’elle saura assumer pleinement cette tâche essentielle dès son retour après un malencontreux accident. La Secrétaire générale se permet de lui souhaiter un prompt rétablissement.
Un remerciement particulier à Madame Solange SCHMID, pour son rôle essentiel et souvent ingrat de Trésorière. Sa précision et sa disponibilité nous permettent de vivre en toute sérénité comptable et dans la continuité.
De manière générale, nous tenons à remercier les organisations membres qui, par leur apport aux débats et leurs cotisations, contribuent aux réflexions et au fonctionnement financier de notre association, ainsi que nos représentant-e-s dans les diverses instances institutionnelles, plus particulièrement les membres du Comité dont la présence et l’engagement sont également ce qui fait vivre le RPSL.
L'Etat de Genève, la Ville de Genève et les Communes donatrices sont également remerciés dès lors que, grâce à leurs subventions, ils nous ont permis de faire face à nos obligations financières tout en acceptant de garantir une pleine indépendance de pensée et d'action.
A la fin de cette troisième année d'activité, la gratitude de la Secrétaire générale s'adresse une fois encore à Monsieur Albert OTTER, Président du RPSL dont l’expérience, la sincérité, l’engagement et la présence dans plusieurs institutions permettent des échanges indispensables.
_______________________________________________________________________

Carole-Anne KAST 							24 avril 2007